賃貸アパート退去時の原状回復

アパート等の賃貸借契約では、様々なトラブルが生じることがあります。
退去時の原状回復の負担区分の考え方について、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しています。
貸主（家主や管理会社）からの請求に「疑問がある場合」は、このガイドラインを参考にしましょう。

入居するときの注意点

1. 契約には 「○○の修繕は入居者（借主）負担とする。」といった修繕特約がある場合があります。
2. 入居者（借主）に不利な特約も法律の規定に反しない限り有効なので、特約について確認しましょう。
3. 部屋の状態（汚損）などは、入居前に、大家（家主や管理会社）の立ち合いの上、確認しましょう。

• 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について〔国土交通省〕（外部リンク）

2020年4月1日から賃貸借契約に関する民法のルールが変わりました。

改正民法は2020年4月1日以降の契約・合意更新した契約に適用されます。

原状回復の3つのルール

1. 賃借人（入居者）は賃貸借終了時、賃借中の損傷について原状回復義務を負うこと
2. 通常損耗、経年変化については原状回復義務を負わないこと
3. 賃借人（入居者）に帰責事由（故意または過失）がない損傷については、原状回復義務を負わないこと

敷金の返還義務

が、民法改正により明文化されました。

※一般的な契約更新は「合意更新」です（「本契約の有効期間が満了する場合、期間満了の6か月前までに当事者のいずれからか相手方に対して解約申し入れがない場合、本契約は従前と同一の条件で2年間更新されるものとする。」などの自動更新条項がある契約は、合意更新です）。合意更新できなかった場合に法定更新となり、法定更新以降は契約期間のない賃貸契約となり、更新料を支払う必要もなくなります。

「原状回復特約」の効力

契約書に「退去時のクリーニング代30000円」など、賃借人に不利となる原状回復義務を特約として定めることは可能ですが、ガイドラインでは、「賃借人に特別の負担を課す特約」は、

1. その必要性と合理的理由が存在すること
2. 賃借人が特約の内容を認識していること
3. 賃借人が義務負担の意思表示をしていること

の3つの要件を満たしていなければ、効力を争われることに注意すべきとしています。

必要性と合理的理由が希薄と思われる原状回復特約は、無効となる可能性があります。

敷金の定義

賃借人（入居者）の賃貸人（大家等）に対する債務（家賃等）を担保する目的で、賃借人（入居者）が賃貸人（大家）に支払う金銭。「敷金」「保証金」「権利金」等のいかなる名目によるかを問わない。

敷金の返還義務

賃貸人（大家等）が敷金等を受け取っている場合、次に掲げるときは、賃借人（入居者）に対し、債務の額（原状回復費用や家賃の未払い分など）を控除した残額を返還しなければならない（改正民法622条の2）。

• 賃貸借契約が終了し、賃貸物の返還を受けたとき
• 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき

※賃借人（入居者）から、債務を敷金から充当するように請求することはできません。