『30年一括借り上げ、家賃保証』って本当？

サブリース契約のトラブルを防止するための『サブリース規制法』が施行されました（2020年12月15日）

消費生活センターより

「年金だけでは不安でしょう。相続税対策にもなります。」「いい場所の土地を遊ばせているのはもったいない！」「30年一括借り上げ、管理業務も当社が行います。」「家賃保証が付いています。」と言うセールスにのせられて、賃貸アパート経営を始めたが、「サブリース事業者が破たんした。」「空き室が多くなり、ローンが払えなくなった。」などという相談が全国の消費生活センターに寄せられています。

サブリース方式の賃貸住宅経営を検討する方へ

特に注意したい4つのポイント

1. 契約期間中や契約更新の際、賃料が減額される可能性があることを知っていますか？
   契約時に『家賃保証』と説明されたり、契約書に記載があったとしても、オーナーに支払われる家賃が、契約期間中や契約更新時に減額請求される可能性があります。
   2020年12月15日以降、『賃料減額』について説明がない場合、サブリース規正法違反になります！
2. 契約期間中でも契約が解約される可能性があることを知っていますか？
   契約書でサブリース業者から解約できる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。オーナーからの更新拒絶には、借地借家法による正当事由が必要となります。
   2020年12月15日以降、『オーナーからの更新拒絶には正当事由が必要となること。』について説明がない場合、サブリース規正法違反になります！
3. 原状回復費用や大規模修繕費用は、原則オーナー負担であることを知っていますか？
   家賃を受け取るだけでなく、出費もあります。契約の際には、サブリース業者と賃貸住宅の維持保全の費用分担について、必ず確認しましょう。
4. 契約締結前に重要事項の説明、契約締結時には書面の交付があることを知っていますか？
   サブリース事業者は、契約締結前に、相手方の知識、経験、財産の状況、賃貸住宅経営の目的やリスク管理判断能力に応じ、重要事項について書面を交付して説明を行う必要があり、契約締結時には遅滞なく契約書類を交付する義務があります。

ご注意ください!!

• サブリース業者から不当な勧誘は受けていませんか？
  故意に事実を伝えず、又は嘘の説明をする勧誘行為は、不当勧誘に該当する可能性があります。
• サブリース業者の広告はメリットのみが強調されていませんか？
  メリットのみを強調して、賃貸事業のリスクを小さく見せる表示をしている場合は、誇大広告に該当する可能性があります。

離れてひとり暮らししている親が、しつこい勧誘にあって契約してしまったり、軽度の認知症の方が、詐欺的業者に騙されて、長期のローン契約をしてしまった、という事例もあります。離れて暮らす親には、まめに連絡をするなどして気を付けましょう。

サブリース物件に入居する方へ

貸主が建物の所有者ではない住宅に入居する方は必ず確認してください

入居物件の賃貸契約書の記載内容を確認しましょう

1. 入居物件はサブリース住宅ですか？
   サブリース住宅は貸主（サブリース業者）と建物の所有者（オーナー）が異なります。国土交通省の標準契約書では、貸主と建物の所有者が異なる場合には、両者を記載することとされています。
2. 貸主が建物の所有者（オーナー）に変わった場合に、住み続けられる旨の記載はありますか？
   入居物件の賃貸契約書と、建物の所有者（オーナー）と貸主（サブリース業者）間の賃貸契約書の両方に、地位の承継に関する規定（※）があるか、確認しましょう。
   ※「この契約が終了したときは、貸主の地位を、建物の所有者が引き継ぐ」旨の規定。賃貸契約書にこの規定があれば、建物の所有者と貸主間の賃貸契約が終了しても、建物の所有者から退去を求められることはありません。
3. サブリース業者から、維持保全の内容や連絡先の通知を受けていますか？

契約前に、貸主（サブリース業者）や不動産業者に確認しておきましょう。